Q&A

オートロックについて

オートロックの暗証番号は教えてもらえるものなんでしょうか?

匿名 さん / 北海道

オートロックの暗証番号については教えてくれる所と教えててくれないマンションがあります。

所有者や占有者、賃借人だけしか分からなければ問題はないのですが番号を知らせることによってマンションに直接関係のない人たちも勝手に出入りしたりする場合もあるから防犯上の対策として教えないマンションも結構あります。

そのようなマンションはカードキーやシリンダキーで開錠しています。
以前私が理事長をやっていたマンションは徹底してまして理事長にも暗証番号を教えていませんでした。(私も知りませんでした)
中には鍵のない暗証番号のボタンを押さないと入り口ドアが空かないところをもあります。

最初は暗証番号を知らせないマンションであっても区分所有者の過半数決議もしくは理事会で承認されれば暗証番号を各区分所有者や居住者に知らせなくてはならないでしょう。

山崎 勇司 / マンション管理士

マンションでペットのトラブルについて

最近、雑誌などを見るとペットの飼えるマンションが増えてきましたが、どのようなトラブルが発生しますか?

S.S. さん / 札幌市

札幌市内でもペットが多少ブームになっているようです。

 消費者金融会社のコマーシャルでもペット(犬)がでてきます。私も最近T.V.コマーシャルにでてくる犬をよく見かけます。

 基本的に共同住宅であるマンションは、ペットのクレームが増えてきているようで、中にはペット禁止になって退去される住民もいるようです。

ペットの問題は
@ 鳴き声
A 臭い
B 他の住民に恐怖心を与える
C 建物を傷つける

等が挙げられます。

ペットを飼う場合はマンションの管理規約を確認し管理会社、管理人に聞いてみると良いでしょう。

山崎 勇司 / 宅地建物取引主任者

マンション管理組合と賃貸借契約

平成11年4月より賃貸借契約を結んでいます。
家主は東京に住んでいる方です。
お尋ねしたいことがあって、メールを送りました。

昨年9月に当マンションの管理人さんが交替になり、それを切っ掛けにマンションの管理組合の方で新しい動きを取るようになったようです。
先月頭に「入居者の皆様へ」ということで諸注意・お知らせといった内容の案内と、入居届なるものが家に届きました。
”すでに入居届は出して貰っていますが、勤務先・緊急連絡先等に変更が出てると思うので再度提出を”というものでした。

そこまでは同意できるものであり、書くことに何の問題もなかったのですが、一点「貸借契約書のコピーを必ず添付して」という一文に戸惑ってしまいました。
最初の入居時に契約書のコピーを提出した記憶はありません。
契約書は不動産屋さんと家主さんと私とで契約を結んだものです。
それを管理組合とはいえ第三者に渡すのに躊躇いが生じています。今まで一度も提出したことがないのも、不安になる要因です。

そこでお尋ねしたいのですが、こういった場合、管理組合からの要望であれば提出しなければいけないものなのでしょうか。
また、これは拒むことのできるものなのでしょうか。
悪用されるといったことを心配してるのではなく、要求されれば何でも提出しなければいけないのか、ということに疑問を憶えるからです。

入居届には私の勤務先も保証人である実家の連絡先も、区分所有権者さんの名も記入しています。それで十分ではないかと思ってしまうのです。

私は分かりやすく言えば「若い女の一人暮らし」の身であり、その立場を自分で守りたい気持ちもあります。
またマンション内の付き合いもなく、管理組合のことにも殆ど関わっておりません。
そういう立場の入居者を、管理組合の方でも何とか把握したい、という現れが今回の案内に繋がってるとは思うのですが。

もし契約書の提出を拒むことができるならば、その旨を管理組合の方に伝えて提出しないつもりでいます。

もし提出しなければいけないのなら、私個人としては嫌なのですが提出することにします。

その判断が一人ではできず、また管理組合さんに掛け合ってもフェアな判断は下せないと思い、相談させて頂きました。

宜しくお願い致します。


K.K. さん / 札幌市西区

勤務先・緊急連絡先等に変更が出てると思うので再度提出
これは、非常時の連絡先ということで届出しても良いと思います。

  契約書の提出を拒むことは、できます。

1.これは、プライベートの問題で直接管理組合に関係ありません。
2.賃貸借契約に於いて管理組合、所有者、保証人等に迷惑をかけたつもりはない。
3.アパマンプラザの マンション管理士 山崎勇司氏に確認を取ったら出さなくても良いといわれた。

以上のことでよいと思います。

山崎 勇司 / マンション管理士

一人暮しをしようと思っているのですが

現在新居をさがしていて、一人暮しをしようと思っています。

契約するとき父が保証人になるのですが、もし契約した後もうひとり(彼女など)住むとき、契約料とかはどうなるのでしょうか?

ほかには保証人などの手続き(必要なもの)を教えて下さい。

T.Z. さん

T.Z.様 
札幌では、お部屋が決まり契約時に必要な物は

@ 入居時にかかるお金(家賃、敷金、手数料、火災
  保険料、退去時水廻り消毒料等)です。
A 本人の住民票、または身分証明書等
B 連帯保証人の印鑑証明書、住民票等

入居人員が増加する場合は、事前に承諾を取らなければなりません。ワンルームのような小さな物件では認められない場合もあります。入居可能となれば新たに入居される方の住民票か身分証明書等が必要になります。
契約料の追加等は発生しないでしょう。
保証人も特に現状で問題ないと思いますが、物件によっては保証人の追加を要求してくる場合もあります。

山崎 勇司 / 宅地建物取引主任者

外国の人は、札幌に3カ月泊まれる賃貸物件ありますか?

外国の人は、札幌に3カ月泊まれますか?(賃貸物件有りますか)
もしも出来るならば、どんな必要条件ありますか?

陳雲 さん

最近このような問い合わせが増えてきました。
夏に避暑を目的として3カ月から半年、
冬にスキーやスノーボード等ウィンタースポーツを目的とした短期間の賃貸契約
建物建設工事目的の短期契約

基本的には賃貸借契約は1年から2年くらいですが3カ月から半年くらいの賃貸借契約も可能です。
物件は多少限定されますが都心部ならワンルーム・1DKタイプの間取でしたら何とかなるでしょう。
必要条件は、本人の身分証明書、保証人又は緊急の場合の連絡先が必要になります。
詳しくは、一度来店されてお気に入りの部屋が見つかってから御説明させていただきます。

今月も家族の方が入院するので看病を目的として3カ月間の賃貸借契約を成立させました

山崎勇司 / 宅地建物取引主任者

室内消毒料について

賃貸契約時に室内消毒料がかかると聞いたのですが、
大体幾らぐらいかかるでしょうか?
また、消毒しなくて良いと借主の意思で断ることが
出来るのでしょうか?
強制になるのでしょうか?

K.K. さん / 北海道

部屋の大きさによって異なりますが

ワンルーム、1DKで18,000円〜25,000円位
1LDK、2DKで20,000円〜35,000円位
3DK以上30,000円〜40,000円位

※間取りや付帯設備などによっても差がでます。

概ね浴室、トイレ、台所、室内、玄関、廊下、窓ガラス、
バルコニー部分の清掃代金が含まれます。

※壁、床、天井などのシミ汚れなどは含まれていません。

この室内消毒料は契約時にセットになっていることが
多いので断るのは難しいと思います

山崎 勇司/宅地建物取引主任者

滞納金の電気代は払うの?

山崎社長様へ
 ― 教えて下さい ―

実は遅まきながら平成14年度の試験でマンション管理士となりました。(現在登録手続中)

この事を知った友人より下記の問い合わせがありましたが、答えられずにおります。


友人は知人のマンション管理組合理事に問われているようです。

状況:管理費等約260万円の滞納があった物件を業者が取得しました。(競売?)

滞納金のうち、210万円は支払ってもらいましたが、
50万円については電気代のため支払えない、というのが新購入者の言い分のようです。

電気代を払わなくてもよい根拠はあるのでしょうか?

その節はお世話になりました。
宜しくお願い致します。

S.K. さん / 札幌市

S.K.様マンション管理士試験合格おめでとうございます。
今回の御質問に関しては、昨年弊社で購入しました競売物件でも同じような事例がありました。まず管理費と修繕積立金に関しては、区分所有法7条8条で定められています。
共益費用の滞納債務に関しては債務者たる区分所有者の特定承継人に承継される。
弊社の場合購入した物件の滞納金の内訳は管理費20万円修繕積立金13万円水道代3万円電気料14万円ありました。
電気代の滞納金があるのはマンションで電気事業を行っているからですね。
弊社も管理費と修繕積立金滞納合計33万円は支払いました。しかし電気代と水道代に関しては支払う気はありませんでしたが、毎月請求書が送られてくるので管理組合理事長宛に不当に請求しないでください旨の内容証明書を出しました。
特定承継されるのは共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の付属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権です。
電気、水道等の使用料については、管理組合が区分所有者に対して取得する債権は専有部分に関する立替金の求償権で共用部分等の費用でありません。よって特定承継人には請求できません。
これに関しては東京地裁の判例があるようです。

弊社の場合も管理組合の理事長が内容証明書を持って弁護士に相談して請求できないことが分かったようです。それからは請求が来なくなりました。

S.K.様今後マンション管理士としてのご活躍を期待しております。

山崎 勇司 / マンション管理士

賃貸契約時に必要な費用について

・例えば家賃5万円の部屋を借りる契約を結ぶ際には、どの程度の金額を用意すればよいでしょうか?

S.S. さん / 札幌市

5万円の家賃の場合の契約時に必要なお金は(アパマンープラザの場合)

前家賃 50,000円
敷金  家賃の1か月分〜2か月分
共益費(管理費) 物件によって変わりますが2,000円〜6,000円位
火災保険  10,000円〜12,000円
水回り清掃代 18,000円〜20,000円
事務手数料 10,000円

※ 上記金額は目安なので物件によって多少変わってきます。

山崎 勇司 / 宅地建物取引主任者

賃貸借契約の解除、更新について

入居者が契約期間が切れたのにも関わらず、金がないと
言って家賃及び更新料を払わないで、入居を続けたため、
連帯保証人に請求したところ、契約条項に基づき、契約の
解除をしてくれとのこと。
この場合、連帯保証人に更新料(1.5か月分)及び
未払い家賃(3か月分)並びに即時解約料(2か月分)が
請求できるかどうか教えてください。よろしくお願いします。

T.B. さん / 群馬県

契約書の内容を見てみないとなんとも言えませんが
一般的に契約期間が切れたのをそのままにしておくと
契約が更新されたとみなされます。(法定更新)
この場合は期限の定めの無い契約になってしまします。
上記の場合は、連帯保証人に文書(内容証明書)で請求
すると良いでしょう。
更新料と即時解約料(2か月分)は請求できるかどうか
分かりませんが入居者(賃借人)がお金が無く支払能力が
無いのなら連帯保証人に請求すべきです。
賃借人と同等の義務が生じます。
内容証明書を出しても支払わないのなら小額訴訟をやると
良いです。
請求金額が30万円以下なので早めにやると良いです。
裁判所を入れると大体支払ってくれます。
事はスムーズに運びます。
弁護士を頼まなくても簡易裁判所で親切に手続きを教えて
くれます。

山崎 勇司 / 宅地建物取引主任

入居者の決まりやすい条件は何でしょうか?

いつもHPで勉強させてもらっております。
マンション経営で利回りとかが重視されておりますが、
それも入居者がいて初めて成り立つのではないかと思す。
せっかく購入しても半年も1年も入居しないとどうしようも
ありません。
マンション投資もはやってきており、たくさん供給されて
おりますが、これだけあるとよほどの部屋でない限り入居
が決まらないのではと感じます。

アパマンプラザ様での入居者の決まりやすい条件は何でし
ょうか?
古くて多少狭くても交通の便でしょうか?それとも多少不
便でも都心であれば少しグレードが良ければ決まりやすい
のでしょうか?

O.T. さん / 北海道

O.T.様はかなりマンション経営を難しく考えていますが
要するに借り手の身になって考えることが大切です。

もし、自分が学生だったらどのような部屋が良いか?
OLならどんな部屋を希望するのか?
看護婦だったらどうか?
老人だったら?
新婚だったら?
2〜3ヶ月の短期だったら?

これからの賃貸募集は設備の充実が今まで以上に必要だと思います。

 
大切なのはどのような部屋だったら借りても良いと思うかです。

 北海道の場合は木造のアパ−トは注意が必要です。これだけは構造上の問題で後で手直しができない場合があります。

山崎 勇司 / 宅地建物取引主任者

物件の構造略語について教えてください

物件の構造で、S、RC、SRCなどがありますが、それぞれどういうものか、教えて下さい。

H.T. さん / 千葉県

S   鉄骨構造
RC  鉄筋コンクリート造
SRC 鉄骨鉄筋コンクリート造

山崎 勇司 / 宅地建物取引主任者

保証人いないんですけど

春から札幌で生活しようと思っています。保証人はいません。マンションを借りるのは無理でしょうか。

たまちゃん さん / さいたま市

保証人なしでお部屋を契約することはできません。

遠藤 / 宅地建物取引主任者

賃貸契約をしたいのですが、保証人がいません

部屋を借りる場合賃貸借契約で保証人がいない場合はどうしたらよいでしょうか?

A.B. さん / 北海道

基本的に賃貸借契約の場合は連帯保証人が必要です。
2年契約が基本ですので2年間保証人も本人と同様に拘束さ
れるわけです。
当然に保証人は何のメリットも無いわけですから頼まれて
も引き受けたくないのが本音でしょう。

保証人のいない場合は保証人の要らない部屋を探すか、契約期間分の家賃の前払いをするかでしょう。

最近短期賃貸借制度が出来ましたので半年とか3ヶ月といった短期賃貸借制度を利用できる物件もあります。

中にはテレビ、冷蔵庫、洗濯機、ベッド、クロゼット、
ガスコンロ、電子レンジ、炊飯器、ジャー、掃除機、等がついたマンションもあります。

山崎 勇司 / 宅地建物取引主任者

保証人の条件

保証人が親じゃなくてもいい物件を桑園付近で探しているのですが、ありますか?

ブルームーン さん

保証人は、基本的には身内の方でお願いしていますが、保証能力(継続的に家賃を保証できる)のある方でしたら、親御さんじゃなくてもOKです。

お探しの物件については、随時ご連絡させていただきます。

石黒 / 営業部

借りている部屋の窓側にアパートが建ちました

・最近アパートの窓側に新しいアパートが建設されました。
日中でも部屋の電気をつけなくてはならないほど暗く
なってしまいましたが、こういった場合ア パートの管理会社
に家賃の引き下げを要求したりできますか?

S.S. さん / 札幌市

この場合は管理会社もしくは大家さんに家賃の引き下げ要求してみるのも1つの手段ですが、他に明るい部屋が空いたら移してもらえますか聞いてみるのもよいでしょう。

●アパートの窓側に新しいアパートが建設

 このアパートが今住んでいる所有者と同じかどうかといのも問題でしょう。

山崎 勇司 / 宅地建物取引主任者

借りた部屋を退去するときはどれ位前に連絡すればよいのですか?

最近の賃貸借契約のほとんどは1ヶ月前までが多いようですが中には2ヶ月前と契約書に記載されていたり、記載のないものや期間の定めのないものは3ヶ月以上前となります。

良い不動産屋さんと悪い不動産屋さんの見分け方は?

一概に言えませんが先ず宅地建物取引主任者のいないところはダメですね。
掃除もしてないような汚い不動産屋もダメ。そして無理やり契約しようとする不動産屋、営業マンも要注意。
明るく元気で契約内容や物件の説明をキチンとやってくれる業者、営業マンにあたると良いですね。

共益費って毎月?

共益費って毎月払うものなのですか?
そうであれば、実際の家賃は「家賃+共益費」と考えて
よいのですか?

けい さん / 愛知県

マンションで言われる共益費は概ね管理費と修繕積立金です。
毎月家賃と一緒に支払う必要があります。
家賃=賃料
賃料の中に共益費を入れる契約もありますが分けて契約する場合もあります。
特に問題はありませんが一般的に共益費は敷金に関係しません。

山崎 勇司 / 宅地建物取引主任者